La metodologia comparativa si riconduce ai seguenti procedimenti:

  • criterio comparativo di mercato
  • criterio dei prezzi edonici

e si fonda su due principi fondamentali:

  • principio di sostituzione: il valore di un bene si riferisce al prezzo che dovrebbe essere pagato per un bene perfettamente identico o di pari utilità funzionale;
  • principio di equilibrio: il prezzo di un bene dipende direttamente dall’interazione di domanda ed offerta ed è quindi la sintesi del processo di negoziazione.

Il criterio comparativo di mercato ed il criterio dei prezzi edonici, pur basandosi sugli stessi principi, presentano algoritmi di calcolo e modalità applicative diverse; questo lavoro è dedicato unicamente al primo dei due criteri menzionati.

IL SALES COMPARISON APPROACHIl criterio comparativo di mercato, detto Sales Comparison Approach od anche Market Comparison Approach utilizza i dati di immobili comparabili oggetto di transazioni recenti, per stimare il valore di un immobile.

Le radici del MCA risalgono ai primi decenni del novecento negli Stati Uniti quando nel corso di una causa per l’attribuzione di valori a degli immobili, il magistrato chiese ai consulenti di provare la congruità dei valori stimati mediante la produzione in giudizio di prezzi reali di compravendite concluse per immobili simili a quelli da stimare.

 

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