Calcolo delle tabelle millesimali

Art. 1123. Ripartizione delle speseArt. 1123. Ripartizione delle spese“Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delleparti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interessecomune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sonosostenute dai condomini in misura proporzionale al valore dellaproprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

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Tabelle millesimali

[Calcolo delle tabelle]

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Così come per i fabbricati, anche per le aree edificabili vi sono diversi fattori che influisconopositivamente o negativamente sul valore delle stesse aree.Tali fattori fanno riferimento alle condizioni estrinseche, alle condizioni intrinseche ed alla situazione giuridica.

CONDIZIONI ESTRINSECHE

Le condizioni estrinseche o di zona corrispondono alle "qualità" relative all'area da edificare ed influenzanoil grado di apprezzamento dell'area stessa, come:

• la posizione del lotto (se in zona centrale, periferica, residenziale, ecc.);
• la vicinanza ai servizi (scuole, uffici, negozi, banche, ecc.);
• la salubrità della zona (se vicina a parchi e giardini o se inquinata);
• la panoramicità (se dal lotto si può godere di un ameno panorama,……);
• l'efficienza dei servizi pubblici (opere di urbanizzazione primaria e secondaria);
• la rumorosità della zona (le zone rumorose e con traffico sono meno appetibili);

CONDIZIONI INTRINSECHE

Le condizioni intrinseche sono quelle proprie dell'area edificabile ed hanno influenza sulle possibilitàtecniche di utilizzo dell'area stessa, sul pregio dei fabbricati e sul costo di costruzione, come:- le dimensioni del lotto (in genere i lotti più piccoli hanno un valore unitario maggiore);

• la forma geometrica del lotto (gli appezzamenti di forma regolare hanno un valore unitario maggiore);
• la lunghezza del fronte stradale (in genere, a parità di condizioni, hanno un maggiore valore unitario gliappezzamenti con un fronte stradale maggiore poiché su tali lati è possibile realizzare negozi,  locali peresposizione, ecc.);
• la giacitura del terreno (i lotti pianeggianti, rispetto a quelli in pendio, comportano costi di costruzionepiù bassi e, quindi, hanno un maggior valore unitario);
• l'esposizione (è in relazione alla pendenza del terreno e all'orientamento, le aree orientate a sud hannoun maggior valore unitario);
• la natura del terreno (i terreni paludosi sono quelli che necessitano di maggiori spese per i drenaggi eper consolidare il terreno con idonee fondazioni, per cui il valore unitario dell'area sarà minore);
• la distanza del lotto dagli allacciamenti (la vicinanza della rete idrica, fognante, elettrica, telefonica edel gas influisce positivamente sul valore);
• facilità di accesso (l'accesso diretto all'area è un motivo di pregio).

SITUAZIONE GIURIDICA 

Per situazione giuridica si deve intendere l'esistenza di tutti i vincoli di diritto pubblico e privato chepongono limiti alla utilizzazione edilizia di un'area ed incidono, pertanto, sul suo valore.I vincoli di diritto pubblico derivano dalla legge che viene resa esecutiva dagli strumenti urbanistici (PRG eRegolamento Edilizio Comunale). I vincoli di diritto privato derivano dalla legge o possono dipenderedall'esistenza di servitù passive.I vincoli più importanti riguardano:

• la distanza di rispetto che le nuove costruzioni dovranno mantenere da fabbricati preesistenti e/o dabeni pubblici

• l'altezza max dei fabbricati costruibili

• la rispondenza dei fabbricati a tipici caratteri architettonici o l'obbligo ad usare determinatimateriali

• l'indice di edificabilità (If) cioè il rapporto tra la cubatura edificabile (m3) e la superficie totale dellotto (m2). Con la formula inversa si ricava la cubatura edificabile = superficie totale x If

• l'indice di utilizzazione o rapporto di copertura (Iu) cioè il rapporto tra la superficie copribile dalfabbricato (m2) e la superficie del lotto (m2). Con la formula inversa si ricava la superficie copribile =superficie totale x Iu

• il tempo necessario per ottenere la concessione.NB.: la conoscenza dei vincoli e degli indici permette di determinare, sul piano estimativo, la grandezza del fabbricatoelevabile sull'area interessata. Da questa grandezza, espressa in volume o in superficie di sviluppo dei piani, dipende,a parità di altre condizioni, il valore dell'area.

Certificato di destinazione urbanistica: cos'è e come richiederlo

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Stima terreno fabbricabile	[Esercizio risolto]	149 kB
Modello CDU	[Richiesta certificato di destinazione urbanistica]	169 kB
Stima terreno	[Premessa - esempio pratico]	1855 kB
Stima aree edificabili	[VALUTAZIONE AREE EDIFICABILI]	629 kB
Valore Medio Agricolo	[VAM 2005 - Latina]	16 kB

Le stima delle espropriazioni per pubblica utilità
Appunti di Estimo - Estimo legale

Introduzione

L'espropriazione consiste nella alienazione forzata, totale o parziale, della proprietà, possibile soltanto per fini di pubblico interesse legalmente dichiarato e contro il pagamento di un indennizzo inteso come compenso per il sacrificio imposto al proprietario espropriato.
L'articolo 42 della Costituzione Italiana stabilisce che la proprietà privata può essere, nei casi previsti dalla legge e salvo indennizzi, espropriata per motivi di interesse generale.
Analogamente l'art. 834 del Codice Civile dispone che nessuno possa essere privato in tutto o in parte dei beni di suo proprietà, se non per causa di pubblico interesse, legalmente dichiarata, e contro il pagamento di una giusta indennità.
Le norme che hanno disciplinato le procedure di esproprio e la determinazione degli indennizzi derivano da un complesso di leggi speciali che si sono succedute nel tempo, fra le quali meritano di essere menzionate:
- Legge 25 giugno 1865, n. 2359 ("legge fondamentale")
- Legge 15 gennaio 1885, n. 2892 ("legge di Napoli")
- Legge 22 ottobre 1971, n. 865 ("legge per la casa")
- Legge 28 gennaio 1977, n. 10 ("legge Bucalossi")
- Sentenza n. 5 del 30 gennaio 1980 della Corte Costituzionale
- Legge 8 agosto 1992, n. 359
- Testo Unico in materia di espropriazioni per pubblica utilità (D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327)

Indennità di espropriazione - D.P.R. n. 327/2001

Sostanzialmente, con la nuova normativa, i soggetti che hanno rilevanza nel processo estimativo sono due:
- l'espropriato: è il soggetto, pubblico o privato, titolare del diritto;
- l'autorità espropriante: è l'autorità amministrativa titolare del potere di espropriare e che cura il relativo procedimento, ovvero il concessionario di un'opera pubblica al quale sia stato attribuito tale potere in base a una norma.

Espropriazione per opere private di pubblica utilità
Nel caso di espropriazione finalizzata alla realizzazione di opere private di pubblica utilità, che non rientrino nell'ambito dell'edilizia residenziale pubblica, convenzionata, agevolata o comunque denominata, nonché nell'ambito dei piani di insediamenti produttivi di iniziativa pubblica, l'indennità di esproprio è determinata nella misura corrispondente al valore venale del bene.
Nel caso di esproprio totale secondo il criterio del probabile valore di mercato, nel caso di esproprio parziale secondo il criterio del valore complementare.
Se dall’esecuzione dell’opera deriva un vantaggio immediato e speciale alla parte non espropriata del bene, dalla somma relativa al valore della parte espropriata (valore complementare) è detratto l’importo corrispondente al medesimo vantaggio. Tale riduzione non si applica qualora essa risulti superiore ad un quarto dell’indennità dovuta ed il proprietario abbandoni l’intero bene. L’espropriante può non accettare
l’abbandono, qualora corrisponda una somma non inferiore ai tre quarti dell’indennità dovuta. In ogni caso l’indennità dovuta dall’espropriante non può essere inferiore alla metà di quella che gli spetterebbe secondo il criterio del valore complementare.

Espropriazione di aree edificabili promossa dalla pubblica amministrazione
Ecco cosa prevedeva il D.P.R. n. 327/2001 per le aree edificabili: l'indennità è pari alla media, ridotta del 40%, fra il valore venale dell'area e dieci volte il suo reddito dominicale rivalutato. La riduzione non si applica se il proprietario acconsentiva alla cessione volontaria. Se l'area è utilizzata ai fini agricoli dal proprietario coltivatore diretto, a questi spetta un'indennità aggiuntiva commisurata ai valore agricoli medi dei terreni effettivamente coltivati. Tale indennità aggiuntiva è corrisposta in alternativa al fittavolo (o mezzadro o compartecipante) che coltivi direttamente il fondo da almeno un anno.
Se l'espropriazione riguarda un fabbricato legittimamente edificato, l'indennità è pari al suo valore di mercato. Se il fabbricato è illegittimo, l'indennità si determina tenendo conto della sola area.

Espropriazione di aree non edificabili promossa dalla pubblica amministrazione
Ecco cosa prevedeva il D.P.R. n. 327/2001 per le aree non edificabili fino alla sentenza della Corte Costituzionale del giugno 2011: l'indennità è pari al valore agricolo medio delle colture effettivamente praticate, più il valore dei terreni non coltivati commisurato al valore agricolo medio della coltura prevalente nella zona, più il valore di costo di ricostruzione dei fabbricati legittimamente edificati. Se il proprietario ècoltivatore diretto o imprenditore agricolo a titolo principale, gli spetta anche un'indennità aggiuntiva pari al valore agricolo medio delle colture effettivamente praticate. Tale indennità aggiuntiva è corrisposta in alternativa al fittavolo (o mezzadro o compartecipante) che coltivi direttamente il fondo da almeno un anno. In caso di espropriazione parziale di un fondo rustico, l'indennità va determinata tenendo conto della complementarietà dei terreni occupati rispetto alla totalità del fondo.
Cessione volontaria
Al proprietario che accetta la cessione volontaria è pagato un corrispettivo maggiorato rispetto all'indennità di esproprio, e precisamente: per le aree edificabili, la mancata riduzione del 40%; per le aree non edificabili, la maggiorazione del 50% dell'indennità relativa ai terreni; per le aree non edificabili coltivate direttamente dal proprietario, il triplicamento dell'indennità relativa ai terreni effettivamente coltivati.

 P.S.: L'espropriazione per pubblica utilità è un istituto giuridico che consente allo stato di trasferire la proprietà privata di un bene nella sfera giuridica propria o di altri quando c'è un interesse pubblico. Tale sacrificio subito dal soggetto espropriato viene ricompensato con una indennità.

Recenti sentenze della Corte Costituzionale

Aree edificabili
La legge n. 244/2007 (finanziaria 2008) ha introdotto nuove norme sull'indennità di espropriazione per aree edificabili.
Modificando il testo unico sugli espropri (decreto 327/2001), il nuovo comma 89 introdotto dalla finanziaria 2008 all’articolo 2, l’indennità di espropriazione di un’area edificabile viene determinata nella misura pari al valore venale del bene. Quando l’espropriazione è finalizzata ad attuare interventi di riforma economico-sociale, l’indennità è ridotta del 25%.
Il Dlgs 327/2001 (Testo Unico) prevedeva che l’indennità di espropriazione di un’area edificabile fosse pari all’importo, diviso per due e ridotto del 40%, del valore venale del bene e del reddito dominicale netto, rivalutato ai sensi degli articoli 24 e seguenti del decreto legislativo 22 dicembre 1986, n. 917, e moltiplicato per dieci.
La finanziaria 2008 ha sostituito i commi 1 e 2 dell’art. 37 del T.U. Espropri, prevedendo che l’indennità di espropriazione di un’area edificabile sia aumentata del 10% nei seguenti casi: quando sia stato concluso l’accordo di cessione, quando tale accordo non sia stato concluso per cause non imputabili all’espropriato oppure perché a questi sia stata offerta un’indennità provvisoria che, attualizzata, risulta inferiore agli otto decimi di quella definitiva. Di conseguenza, il corrispettivo dell’atto di cessione, se riguarda un’area edificabile, è aumentato del 10%.
L’intervento normativo riempie il vuoto lasciato dalla sentenza n. 348 del 22 ottobre 2007 con la quale la Corte Costituzionale ha dichiarato incostituzionali l’art. 5 bis della legge 359/1992 e -di conseguenza- l’art. 37 commi 1 e 2 del DPR 327/2001.
Secondo la Consulta, "l’indennità – che oscilla nella pratica, tra il 50 ed il 30% del valore di mercato del bene – è inferiore alla soglia minima accettabile di riparazione dovuta ai proprietari espropriati, anche in considerazione del fatto che tale somma viene ulteriormente ridotta dall’imposizione fiscale che si attesta su valori di circa il 20%. Il legittimo sacrificio che può essere imposto in nome dell’interesse pubblico – concludono i giudici – non può giungere sino alla pratica vanificazione dell’oggetto del diritto di proprietà". Le nuove disposizioni sono entrate in vigore il 1° gennaio 2008.

Aree non edificabili
Il VAM - valore agricolo medio, criterio indennitario per le aree non edificabili in materia di espropriazione per pubblica utilità - è stato dichiarato incostituzionale con sentenza n. 181 del 10 giugno 2011 (G.U. 26 del 15 giugno). Con la sentenza della Corte Costituzionale viene sancito che il punto di riferimento per determinare il valore d’esproprio per pubblica utilità diviene l’effettivo valore di mercato. Il V.A.M. continua a mantenere una validità solo per determinare l’indennità aggiuntiva per il proprietario coltivatore o l'affittuario, andando a sommarsi al valore di mercato del bene oggetto d’esproprio.

Occupazione temporanea

L’autorità espropriante può disporre l’occupazione temporanea di aree non soggette al procedimento espropriativo, se ciò risulti necessario per l’esecuzione dei lavori previsti.
È anche prevista l’occupazione temporanea in caso di frane, alluvioni, rottura di argini e in ogni altro caso in cui si utilizzino beni altrui per urgenti ragioni di pubblica utilità.
Al proprietario del fondo è notificato, nelle forme degli atti processuali civili, un avviso contenente l’indicazione del luogo, del giorno e dell’ora in cui è prevista l’esecuzione dell’ordinanza che dispone l’occupazione temporanea.
Nel caso di occupazione di un’area, è dovuta al proprietario un’indennità per ogni anno pari ad un dodicesimo di quanto sarebbe dovuto nel caso di esproprio dell’area e, per ogni mese o frazione di mese, un’indennità pari a un dodicesimo di quella annua (art. 50 del Testo unico). Se manca l’accordo, l’indennità è determinata dalla commissione provinciale per gli espropri. Contro l’indennità determinata della commissione è proponibile l’opposizione alla stima mediante ricorso presso la Corte d’Appello.

CASO DI STUDIO

SITOGRAFIA

Espropriazione per pubblica utilità: una guida rapida

Alcuni esempi di successo di Tutela Espropri

Testo unico sulle espropriazioni per pubblica utilità 2022

Case “green”: approvata la posizione del Parlamento europeo

L’affittuario di beni espropriati – indennità

VALORI AGRICOLI MEDI - Osservatorio immobiliare - AGENZIA DELLE ENTRATE

Fonti bibliografiche

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ESPROPRIAZIONI	[QUADRO RIPIELOGATIVO]	428 kB
ESPROPRI OCCUPAZIONE TEMPORANEA	[RELAZIONE GIUSTIFICATIVA]	4084 kB
Costituzione Italiana	[Testo vigente - aggiornato]	467 kB
Progetto esecutivo - LATINA	[Piano particellare di esproprio]	1905 kB
Esercitazione esproprio	[Esempi pratici]	112 kB